孙女士贷款六成购买一套50万元的小户型现房，贷款年利率为6%，贷款期限为20年。该房立即用于出租，租约3年，年租金为1.8万元，押金按3个月的租金收取。假设3年后出售该房时房价为65万元，房贷本息按年平均摊还，房租收入按年收取，在不考虑其他税费的情况下，该项房产投资的年报酬率为（）。（答案取最接近值）

孙女士贷款六成购买一套50万元的小户型现房，贷款年利率为6%，贷款期限为20年。该房立即用于出租，租约3年，年租金为1.8万元，押金按3个月的租金收取。假设3年后出售该房时房价为65万元，房贷本息按年平均摊还，房租收入按年收取，在不考虑其他税费的情况下，该项房产投资的年报酬率为（）。（答案取最接近值）
A.22.11%
B.20.31%
C.30.54%
D.12.45%
正确答案：A
答案解析：画现金流量时间图；先计算30万元（50×0.6=30）贷款的本利平均摊还额及3年后售房时的剩余房贷，期末模式，30PV，20n，6i，0
FV，PMT=-2.6155万元，开始期数1，结束期数3，得到剩余贷款27.4038万元，所以3年后售房时可收回资金65-27.4038=37.5962万元；然后列出各时点现金流：0时点付首付20万元（50-30=20），购房后立即出租，得到第1年的租金1.8万元及押金0.45万元（1.8/12×3=0.45），所以0时点的现金流为-17.75万元（-20+1.8+0.45=-17.75）；1时点收到第2年的房租1.8
万元和还第1年的房贷2.6155万元，所以1时点的现金流为-0.8155万元（1.8-2.6155=-0.8155）；2时点收到第3年的房租1.8
万元和还第2年的房贷2.6155万元，2时点现金流也为-0.8155万元；3时点也就是第3年末售房时可回收资金37.5962万元还要减掉还第3年的房贷2.6155万元，以及退还房客的押金0.45万元，得到3时点的现金流为34.5307万元（37.5962-2.6155-0.45）；用现金流计算器进行计算：-17.75
CF0，-0.8155CFj，2Nj，34.5307CFj，得到IRR=22.1104，即该项房产投资的年报酬率为22.1104%。