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估价师

1估价师作为同一交易双方当事人的估价师，这时的利益冲突的关系就超出了估价师与一方当事人的关系，而变为与多方当事人的利益冲突关系，这种矛盾的冲突指的是（）。
2（）主要表现为估价师与委托人之间直接的利益冲突，这种利益冲突的法律关系单一，利益冲突只发生在估价师与委托人之间。
3一份完整的估价报告通常由封面、目录、指委托函、（）及附件等部分组成。
4房地产估价的最终结果，是估价师提供给委托估价方的产品，是具有一定法律效力的文件。
5不动产估价需要专业人员进行，这类专业人员被称为估价师。（）
6国外多采用工程量清单方式报价，计算直接费的匡算估价法主要（）进行估价。
7采用市场比较法估价师选择的案例至少为（）个
8在交付估价报告时，估价师可主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议做口头说明。（）
9土地估价师接受继续教育时间（）。
10土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为（），有效期满要按规定重新登记。
11在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。此外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保（）
12正式的土地估价服务一般通过（）得到，由在土地估价方面受过专门训练的土地估价师或者专业人员承担。
13土地估价师协会是由具有土地估价资格和从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，依法登记成立的、非营利性的行业自律性社会团体。
14《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（[1995]〕国土〔籍〕字第10号）规定，有（）的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。
15注册土地估价师在从事土地估价中介业务中禁止下列行为：
16凡独立从事土地估价的人员，必须具备（）资格。
17按照中估协发〔2008〕14号）规定，下列关于王某参加实践考核的表述，正确的是（）。
18下列有关B土地估价有限责任公司2006年通过的土地估价师，表述正确的是（）。
19土地估价报告必须经过（）才能生效。
20根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（）年的专业实践，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
21对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是（）。
22土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。
23在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是（）。
24假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为200，估价对象建筑占地面积为120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定？列出你的判断依据（提示：简要计算步骤）。
25估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为（）。
26假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为200，估价对象建筑占地面积为12m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定？列出你的判断依据（提示：简要计算步骤）。
27通过对某宗以出让方式取得土地的使用权证的调查，土地估价师可以了解到该宗土地的（）等信息。
28《土地估价师继续教育暂行规定》明确，土地估价师换证后必须按规定接受一次专门业务的继续教育培训。
29编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及（）等内容。
30某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该三建工程建筑主体框架于8年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法（）不正确。
31若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为（）。
32《土地估价师继续教育暂行规定》（国土资发［2001］170号）规定，土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于（）学时。
33张某2002年取得大专学历，从事相关工作满两年后，于2005年考试通过获得土地估价师资格，但因其他原因于2006年被取消土地估价师资格。按照土地估价师资格考试管理办法，张某2009年可以重新报名参加土地估价师考试。
34执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。
35某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的（）。
36某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率420％、一年期银行定期贷款利率523％、一年期银行活期存款利率456％、五年期银行定期贷款利率612％。若该地区风险调整值为1％，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为（）。
37土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是（）。
38某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法（）不正确。
39土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了（）。
40申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。（）的土地价格评估机构，可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作。
41注册土地估价师不可以以个人名义接受委托，承办业务，收取费用，但可允许他人以本人名义从事土地估价业务。
42在土地评估中介机构执业的土地估价师应进行注册，取得土地估价师注册编号。未经注册的土地估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。
43在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是（）。
44按照中估协发〔2008〕14号）规定，王某实践考核合格后，王某申请土地估价师执业登记，具有下列（）等情形之一的，不予办理执业登记。
45W省A市B土地估价有限责任公司自2004年成立以来，全面开展了各种估价类型的土地估价业务。2006年5月，为有效提高估价水平，一是招聘了张某、刘某等十名已毕业多年的大学生，充实估价队伍，并创造条件地鼓励他们报考土地估价师考试，2006年张某、刘某等三名同志通过了当年的土地估价师执业资格考试。据此背景，请回答以下问题B土地估价有限责任公司土地估价师执业资格考试报名人员中，有下列（）情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效。
46目前B土地估价有限责任公司可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作。根据[1995]国土[籍]字第10号规定，其达到的条件包括（）。
47估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。
48狭义的土地估价师是指具有一定土地估价知识和技能并取得相应资格的专业人士。
49服务质量是提高业力发展的动力，但服务质量的提高首先必须有合格估价师，他们的工作能力不需要达到较高的水准。
50现场查勘时，估价师可以不用去细分动产与不动产。
51估价期日的设定是由委托人确定。
52通过城镇规划图，估价师可从中了解到以下哪项（）宗地所在地区域的规划限制。
53下列关于土地估价师资格制度说法正确的是（）。
54土地估价报告应由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构。
55通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。
56土地估价报告的三级审批是指（）。
57从总平面图可以了解到（）。
58估价师在收集交易案例资料时，应包括的项目？
59估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，主要包括的内容？
60房地产估价师为什么有必要熟悉物业管理工作？
61为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）等进行估价。
62在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。
63限制估价方法采用的情况包括估价机构或估价师没有尽力去搜集。
64关于房地产估价误差的说法错误的有（）。
65张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
66（五）甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。下面哪种增值分配率应占较大权重比例（）。
67若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。
68下列是估价委托人的义务的有（）。
69下列（）不是估价假设的作用。
70在交付估价报告时，估价师无需再对估价报告作口头说明。
71甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。下面哪种增值分配率应占较大权重比例（）。
72若委托方提供了—上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。
73房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。
74委托人对估价过程或估价报告提出询问的，估价师应给予解释和说明。
75在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。
76下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。
77下列不属于估价委托人的义务的是（）。
78对于同一估价对象，宜选用（）估价方法进行估价。
79房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。
80房地产估价业务的渠道归纳起来有（）。
81关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
82不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
83关于比较法的说法，错误的是（）。
84下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。
85实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。
86不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的（）负责。
87咨询性估价应独立、客观、公正，应为委托人争取最大的合法权益。
88在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。
89房地产估价师经过分析，测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，其原因可能有（）。
90鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。
91下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（）。
92房地产估价报告的组成包括但不限于（）。
93房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。
94《房地产估价师职业资格制度规定》所称房地产估价师，是指通过国家职业资格考试取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书（以下简称房地产估价师职业资格证书），并经注册后从事房地产估价（含土地估价）业务的专业技术人员。
95关于不能报名参加土地估价师资格考试的条件，说法不正确的是（）。