物业服务

1物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前（）书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

2物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业（）物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

3某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2005年5月开始入住，2006年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议，选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同与2006年10月1日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2006年10月1日以前办理好物业交接验收手续。2007年7月，住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责

4业主孙女士于2011年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。【问题】1物业服务费编制的依据是什么？2物业服务费的测算编制应等虑的因素有哪些？3针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？

5业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督，包括（）

6前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点在于（）

7《物业服务收费管理办法》规定，仅采取（）对物业服务收费进行管理。

8物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成（）。

9实行物业服务专用包干制的，物业服务费由（）部分构成。

10前期物业服务期限的不确定体现了前期物业服务合同具有（）

11根据《前期物业服务合同（示范文本）》，前期物业服务合同应包括的内容有（）。

12物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括（）。

13《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费不再实行（）管理形式。

14物业服务合同应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，包括（）

15不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（）。

16业主与物业服务企业可以采用（）形式约定物业服务收费。

17以下不得计入物业服务支出或者物业服务成本的项目是（）。

18针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办？

19前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止。

20根据《物业服务收费管理办法》，业主交纳物业服务费用的依据是（）。

21实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括（）。

22物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）

23物业服务收费应由（）制定，在物业服务合同中约定。

24根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费可以实行（）。

25物业服务企业可根据业主委托提供物业服务合同以外的服务，需要注意（）。

26根据《前期物业服务合同（示范文本）》，前期物业服务合同应包括（）等内容。

27包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出包括（）。

28《物业服务收费管理办法》实施后，物业服务收费以（）形式收费。

29物业服务合同终止后，物业服务企业应将哪些资料交还给业主委员会？

30物业服务企业有权擅自提高物业服务费用标准，而无需事先通知业主。

31（）是业主或业主大会选聘物业服务企业前所签订的物业服务合同。

32前期物业服务合同可以（），但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

33对于物业服务合同约定以外的服务，经双方协商，物业服务企业（）。

34为了规范物业服务收费行为，《物业管理条例》明确确定物业服务费用的（）。

35实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括（）

36实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括（）。

37实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金包括（）等项目。

38物业服务企业提供物业服务，应当（）听取业主的意见和建议。

39物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括（）。

40根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括（）。

41物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括（）

42物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。

43实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括（）。

44包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，不包括（）

45物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业服务企业签订。

46对于实行酬金制的物业服务收费中的物业服务支出的性质是（）。

47在前期物业服务中，决定前期物业服务收费标准的是（）。

48代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的是（）。

49《物业管理条例》规定:前期物业服务合同（）约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

50物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给（）。

51物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。

52按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。

53物业服务合同与前期物业服务合同主要区别是：

54在订立前期物业服务合同时，物业服务企业居于主导方面。

55前期物业服务合同是由业主和物业服务企业签订的。

56前期物业服务合同是（），由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。

57前期物业服务合同的主体是（）和物业服务企业。

58物业服务企业是（），依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

59前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

60前期物业服务期限的不确定体现了前期物业服务合同具有（）。

61业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

62基于物业服务的特点，物业服务企业最典型的直接渠道是直销。

63由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格的形式属于（）。

642009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。请分析后回答以下问题：物业服务企业这样回答对吗？如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题？

65案例一大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该大厦是一座大型智能化综合写字楼，建筑面积10万m2，配套设施设备完善。被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈。大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，完成了物业服务投标书的编写工作，并参加了现场答辩。但并未中标，评委们认为该公司拟定的物业管理方案内容不全是主要原因。问题16大成物业服务企业编写的该大厦物业管理方案应包括哪些内容？17如果你是大成物业服务企业的总经理，你将怎样组织参加这次投标活动？18邀请招标的特点是什么？19投标

66案例二2009年8月，业主刘某入住某高档公寓某单元，至2009年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。问题：物业服务企业这样回答对吗？物业服务企业怎样避免开发商的工程遗留问题？

672013年8月，业主刘某人住某高档公寓某单元，至2013年10月未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，但刘某坚决不交，其主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复是：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决。

68物业服务合同是整个物业管理关系的核心。虽然《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但要防止和减少物业管理纠纷，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细地对各项事物做事先约定，然后由双方当事人善意、诚信地履行合同。问题1简述物业服务合同的含义。2物业服务合同的特征有哪些？

69物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照《物业服务合同》约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

70《苏州市住宅区物业管理条例》规定前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务人的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起（）内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务人移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。

71前期物业服务合同期限未满，但如果物业管理区域内成立了业主大会，并选聘了其他物业服务企业，当业主委员会代表业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期的物业服务合同终止。（）

72物业服务费用酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担。

73建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。

74建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

75包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

76物业服务企业可以业主拖欠物业服务费为由降低物业服务质量和标准。

77物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年（）公布物业服务资金的收支情况。

78酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公共物业服务资金年度预决算，并（）不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

79物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

80物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

81物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议。

82物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业要（）。

83物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应当承担相应的（）。

84物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。

85业主正确物业服务不满意，可以直接拒绝支付物业服务费用，并要求物业服务企业立即撤场。

86业主有权拒绝支付物业服务费用，如果物业服务企业未能提供满意的物业服务。

87物业服务企业无需为业主提供定期的物业服务报告，业主无需了解物业服务情况。

88物业服务合同终止后，物业服务企业应当向谁移交物业服务用房和相关设施？

89（）依法与物业服务人订立的前期物业服务合同或物业服务合同，对业主具有法律约束力

90《广西壮族自治区物业管理条例》规定，物业服务合同解除，物业服务企业可以继续物业服务。

91物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用指的是（）。

92期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）

93（二）甲房地产开发公司聘请乙物业服务企业为其开发的物资小区进行管理，双方签订了前期物业服务合同，约定合同期限为10年。业主购房时同意乙物业服务企业进行物业管理。在合同履行的第2年，物资小区在当地房地产行政主管部门的指导下成立了业主大会并选举产生业主委员会。业主大会在首次会议上，有人认为乙物业服务企业是甲房地产开发公司强行安排给业主的，其物业服务合同是无效的合同；也有的业主认为该物业服务合同是格式条款。问题简述无效民事行为，指出无效民事行为有哪几种？

94某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2010年3月20日，业主李某到物业朋务企业购买天然气。因业主李某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝李向某出售天然气，双方发生了争执。在争执中，李某损坏了物业服务企业的办公用品。物业服务企业最终也没有卖天然气给李某，而且要求李某赔偿损坏的物品。【问题】1物业服务企业的做法是否妥当？为什么？2物业服务企业应该如何妥善解决上述问题？

95根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订（）的前期物业服务合同。

96物业服务收费实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和（）。

97实行物业服务酬金的，预收的（）包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

98《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务有（）

99物业服务企业履行服务义务与业主消费物业服务处于同一过程之中，体现了物业服务的（）特征。

100包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付（）后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。