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时点

805甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

806市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

807越接近（）的发展速度对估价更为重要。

808下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。

809关于明确估价基本事项的说法，错误的是（）。

810在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。

811可比实例的成交日期应与价值时点接近。

812在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。

813在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为（），估价对象为（）状况下的情形。

814市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

815现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

816价值时点除了说明评估价值对应的时间，还要评估估价对象价值的时间界限，这是价值时点原则。

817重置价格又称重置成本，是釆用估价时点时的建筑材料，建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

818价值时点就是选定的一个估价作业的特定日期。

819将可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。

820如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。

821假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。

822W房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2015年3月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款1000万元。该项目2015年3月1日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。

823关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。

824在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对价值时点时的状况。

825不论估价对象状况为过去、现在还是未来，房地产市场状况应始终与估价时点相同。

826如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）。

827近日出具的一份估价报告中的价值时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。

828关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。

829价值时点原则的本质是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后。

830下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。

831房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲，既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

832成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。

833在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

834在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为价值时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。价值时点宄竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，价值时点不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。

835如果该开发公司拥有全部合法手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（）。

836假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点为2001年5月9日，该厂房的市场价格约为（）万元。

837如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。

838按（），绝对指标可以分为时期指标和时点指标。

839下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是（）。

840采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）。

841因旧城改建，张某的一住宅在2006年10月21日被拆迁，开发商与张某签订拆迁补偿协议的时间是2006年8月30日，但2007年2月1日张某发现邻区住宅补偿标准明显高于自己的房屋拆迁补偿，于是于2007年2月15日向法院申请诉讼，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，问：为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为（）。

842若要求评估公司按照房地产转让价格的相关要求进行评估，下列描述不正确的是（）。

843价值时点实质上是由（）决定的。

844卖房者甲与购房者乙于2007年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。估价时点应是（）。

845某在建工程现拟拍卖，己知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前己经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

846关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。

847房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。

848明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象以及（）。

849不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是价值时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。

850估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象、估价方法和价值类型。

851价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

852不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。

853价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

854在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。

855运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。

856在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。

857某市于2015年对市中心一平房区进行拆迀改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/平方米，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/平方米，房地产市场交易价格为6000元/平方米；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/平方米；则最合理的拆迀补偿价格应以（）元/平方米为基础进行修正。

858某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）。

859下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。

860价值时点为过去时，（）也都要以价值时点时的状况为准。

861在进行房地产预售和预购价格评估时估价时点都应为未来。

862可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是价值时点所对应或反映的房地产状况。

863某估价机构于2013年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2013年6月15日。因估价结果有争议，2013年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

864明确估价基本事项有（）。

865如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。

866关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。

867假设规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。

868如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为（）万元。

869如果按工业用途进行评估，估价目的为抵押估价，估价时点同上，评估价值为（）万元。

870在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。

871某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。该房屋的估价主要技术路线是什么？

872此时的估价技术路线应该是（）。

873某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线？对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项？

874某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？

875甲公司2004年9月1日，因业务扩展，以总价800万元人民币购入相邻办公楼，2007年9月1日，部分业务转出，该办公楼闲置，2007年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一家新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以合资目的进行了评估，评估结果为720万元，甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些？

876简述在建工程价值评估的技术路线和方法。

877甲公司于2003年5月10日因业务发展需要，以总价1000万元购买了相邻办公楼，2006年4月10日因部分业务转出，该办公楼闲置，2006年5月10日，甲公司和乙公司拟合资经营成立新公司，甲公司以该办公楼作价入股，乙公司委托某房地产评估公司对该办公楼进行评估，评估结果为900万元，甲公司认为某房地产评估公司的评估价值过低，但某房地产评估公司坚持自己的评估结果，请问某房地产评估公司的理由有哪些？

878在进行项目后评价时，预测项目未来时期效益的起点为（）。

879财务分析的时候，应采用（）。

880由于资金时间价值的存在，不同时点发生的现金流量可以直接进行比较。（）

881发展目标是规划（）或（）时所要达到的成果，它反映某一时点区域或行业的总蓝图。

882项目后评价财务分析可否直接采用实际数？请写出正确做法？

883我国标准施工合同依据《中华人民共和国合同法》的规定，以不可抗力发生的（）来划分不可抗力的后果责任。

884关于路基工程石方施工安全要点的说法错误的是（）。

885银行根据企业某一时点会计报表上的相关数据，用相对数揭示它们之间的相互关系，据以分析企业财务状况及经营成果的方法是（）

886银行根据企业某一时点会计报表上的相关数据，用相对数揭示它们的相互关系，据以分企业财务状况及经营成果的方法是（）

887该报表是时点报表，反映的是营业终了时，银行资产、负债和所有权益整体情况，营业终了的具体日期是（）。

888广告发布的（）是广告的发布和其他相关活动在时间上的配合

889广告发布的（）是指广告在某种媒体发布的具体时间和时段

890广告发布的（）指在一定时间内广告发布的次数

891手工导入的普通“华商联盟”账户标准为账户时点余额达到（）万元（含）人民币。

892下列关于邮政储蓄个人存款证明的说法，正确的有（）。

893理财业务只提供时点证明，即证明客户在某一时点（）。

894生鲜乳收购记录应当载明（）

895安全气囊警示灯不亮，或点亮超过8S，或行车时点亮，都表明该系统工作不正常。

896定量订购和定期订购控制库存法的主要区别是（）

897生产过程中突然停水该如何处理？

898存量机构与增量机构的划分时点（）。

899企业征信系统接口行两端数据核对方案中，所指的数据核对范围是（）。

900（）是指客户在提出申请开具个人存款证明时在邮政储蓄机构有一定金额存款的证明。

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