联大学堂《土地与房产自动化管理（华北水利水电大学）》题库及答案

联大学堂《土地与房产自动化管理（华北水利水电大学）》题库及答案
1、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：
正确答案：《中国土地法大纲》
2、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、
正确答案：房地产法律关系主体之权利和义务
3、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是
正确答案：2016/6/250：00：00
4、以下属于房地产三级市场交易活动的是：
正确答案：房屋租赁
5、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：
正确答案：农用地、建设用地、未利用地
6、房地产市场的特征有：
正确答案：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式
7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是
正确答案：《民法通则》
8、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：
正确答案：土地用途管制
9、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：
正确答案：《行政诉讼法》
10、房地产法律关系的客体包括：
正确答案：土地、房屋、行为
11、简述工程建筑监理的职责
正确答案：开展监理工作|目标控制|施工组织设计|设计要求施工
12、什么是按揭贷款
正确答案：购房抵押贷款|所购房屋|产权作抵押|银行现行支付房款
13、房地产开发融资的主要形式有哪些？
正确答案：银行贷款融资|证券融资|房地产信托融资|房地产融资
14、房地产法律关系主体主要有：
正确答案：国家机关、企业单位
15、房地产开发投资风险有哪些？
正确答案：财务风险因素|购买力因素|利率风险|变现风险
16、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是
正确答案：国务院建设行政主管部门
17、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是
正确答案：1999/1/10：00：00
18、在我国，不可作为商品来交换的是：
正确答案：土地所有权
19、房地产业与建筑业含义及区别
正确答案：从事房地产开发|建筑业从事勘察|房地产业发包方|第三产业
20、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是（）
正确答案：土地所有权、土地使用权
21、影响全国楼市价格的因素有哪些
正确答案：人口数量|城市化进程|土地资源|公共服务
22、以下有权制定房地产法规的主体是
正确答案：广州市人大常委会
23、房地产项目主要的定价方法有哪些？
正确答案：成本加成定价法|争价格定价法|加权点数定价法|顾客感受定价法
24、国有土地使用权的出让的特点是什么
正确答案：出让方式取得|原始取得|所有权|支付出让金
25、房地产项目施工招标的形式有哪些？
正确答案：公开招标|邀请招标|议标|公开招标
26、房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
正确答案：开发商提出开发设想|可行性研究|申请项目用地|项目设计业管理
27、公摊系数的大小与房屋套内面积有什么关系？
正确答案：多个系数|6%--16%|20%以上
28、置业顾问的销售能力包括哪几种？
正确答案：学习积极的心态|亲和力|专业性水准|用心体会
29、关于建筑物区分所有权概念诸说中的专有权说最早为：（）所肯定
正确答案：1804年《法国民法典》
30、从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
正确答案：主体不完全相同|阶段不同|要求不一样|行为对象不同
31、什么是房地产？
正确答案：不动产|地产连贯|整体性|不可分割性
32、通货膨胀、CPI、银行准备金率的概念及三者之间的关系
正确答案：通货膨胀|严重的通货膨胀|客观数据|种金融调控手段
33、1998年再次修订的《土地管理法》规定土地用途管理制度，将土地分为：
正确答案：农用地、建设用地和未利用地
34、二级建筑工程施工企业可承建的工程范围
正确答案：工程质量合格|房屋建筑工程|企业经理|最高年工程收入
35、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、（）
正确答案：建设工程规划许可证
36、以下不属于农民集体所有土地范围的是：
正确答案：城市及郊区土地
37、我国房地产法的基本原则包括：
正确答案：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则
38、以下不属于房地产法律关系参加人的是
正确答案：合伙组织
39、根据《土地管理法》的规定，土地承包经营期限为：
正确答案：30年
40、建筑面积
正确答案：建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2米以上的永久建筑
41、恩格尔系数的定义
正确答案：是食品支出总额占个人消费支出总额的比重
42、工业用地土地使用权出让的最高年限为：
正确答案：50年
43、土地使用权转让的方式，常见的有：出售、交换、赠与、
正确答案：买卖
44、无偿收回划拨土地使用权，对其地上某建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当
正确答案：根据实际情况给予适当补偿
45、房地产与不动产有何异同？
正确答案：称谓领域不同|适用范围不同|概念外延不同|共通关系
46、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：
正确答案：经济适用房
47、以下土地使用权可以出让是：
正确答案：城市规划区内的国有土地
48、土地他项权利有何特征？
正确答案：他人土地上|利用的需求|土地所有人|一定的限制
49、套内面积
正确答案：套内面积指套内建筑面积，指房屋按套（单元）计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套单元内的使用面积，墙体面积及阳台面积
50、土地使用权的客体范围包括：
正确答案：地面
51、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占
正确答案：0.3
52、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局
正确答案：国家城市服务部
53、禁止房地产转让的有效规范性应是：
正确答案：法律
54、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：
正确答案：国务院
55、农民集体土地所有权的转让仅限于
正确答案：国家征用
56、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与香港测量师学会完成了首批房地产估价师资格互认。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
57、房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
58、土地使用权出让的最高年限：
正确答案：居住用地规定为70年
59、国家出让土地使用权，可采用的方式是：协议、招标、
正确答案：拍卖
60、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于：
正确答案：变更登记
61、任何一个估价项目都有估价目的（）。
A.正确
B.错误
正确答案：A
62、在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
63、国有企业改革中划拨土地使用权的处置办法依法有：保留划拨用地、使用权作价入股、使用权出让、
正确答案：使用权租赁
64、国企改革中所涉划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置的有：国有租赁经营、非国企兼并国企、
正确答案：国企出售
65、如果为房地产买卖.抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
66、土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
正确答案：协议出让|招标出让和拍卖出让|协议出让不发达的土地市场|招标出让竞争形式
67、风险是指某项活动导致损失的可能性。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
68、公摊面积
正确答案：公摊面积指商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
69、双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式
A.正确
B.错误
正确答案：B
70、1998年再次修订的《土地管理法》的指导思想是突出保护：
正确答案：耕地
71、如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位
A.正确
B.错误
正确答案：A
72、常见的组织结构类型有哪些？
正确答案：直线型组织结构|职能型组织结构|直线职能型|矩阵型
73、1998年修订的《土地管理法》把土地管理方式由以往的分级限额审批制改为：
正确答案：土地用途管理制度
74、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
75、初次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
76、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费
正确答案：最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍
77、存量房地产交易市场属于房地产二级市场
A.正确
B.错误
正确答案：B
78、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
79、负责有关土地，房产的税收的部门是：
正确答案：税务部门
80、房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
81、划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况下才可以转让、出租、抵押、其中土地使用者必须是：
正确答案：公司、个人、企业
82、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
A.正确
B.错误
正确答案：A
83、异产毗连房屋所有人以外的人，需使用异产毗连房屋的共同部位时，应具备的条件是
正确答案：各所有人一致同意
84、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：
正确答案：《城市房地产管理法》
85、商业用地土地使用权出让的最高年限为：
正确答案：40年
86、房地产企业的资质就是指房地产开发企业的（）及资格
正确答案：综合能力素质
87、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：
正确答案：国家土地管理局
88、根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是：
正确答案：办理房屋产权登记
89、企业决定应对主要竞争者的对策，可根据竞争者的强弱做出决定
A.正确
B.错误
正确答案：A
90、城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用
A.正确
B.错误
正确答案：B
91、由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
92、投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
93、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、（）
正确答案：居民住宅建设和管理
94、在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争
A.正确
B.错误
正确答案：B
95、一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入
A.正确
B.错误
正确答案：A
96、投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化
A.正确
B.错误
正确答案：B
97、业主委员会人数一般以5-15人单数为宜，每届任期（）
正确答案：三年
98、按揭贷款
正确答案：指购房者也预先支付一定比例数额的房贷，又称为首付，所余放开通过将购买的房屋进行抵押的方式，由银行贷款转付房款，又叫银行按揭。
99、国家新颁布的《土地管理法》，科学的将我国的土地分成三类，即：农用地、建设用地和（）
正确答案：未利用地
100、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：
正确答案：省一级人民政府行使
101、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
102、（）是房地产的一级市场
正确答案：土地交易市场
103、认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法
A.正确
B.错误
正确答案：B
104、房屋销售分为自行销售和（）
正确答案：代理销售
105、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：
正确答案：国务院
106、多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。
A.正确
B.错误
正确答案：B
107、房地产估是根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。（）
A.正确
B.错误
正确答案：B
108、土地使用权出让届满后，有二种处理方法：一是土地使用者申请续期，二是（）
正确答案：政府无偿收回土地使用权
109、国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
A.正确
B.错误
正确答案：A
110、随行就市定价法是开发商最基本的定价方法
A.正确
B.错误
正确答案：B
111、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：
正确答案：国家城市服务部
112、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：
正确答案：建设部
113、盈亏平衡点
正确答案：总收入等于总成本时对应的投资诸元素数值，就是盈亏平衡点。
114、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为（）
正确答案：独立开发、委托开发和联合开发
115、房地产的经济支柱特性主要表现在（）
正确答案：基础性、先导性和关联性
116、房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负
A.正确
B.错误
正确答案：B
117、房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。
A.正确
B.错误
正确答案：B
118、判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少
A.正确
B.错误
正确答案：B
119、土地用途管制包括：用地指标管理、现状管制、（）、审批管制和开发管制
正确答案：规划管制
120、影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。
A.正确
B.错误
正确答案：B
121、房地产市场分析的内容包括地域情况分析
A.正确
B.错误
正确答案：B
122、挂靠
正确答案：又叫借名，就是将开发项目转至受托的开发商名下，向开发商交纳挂靠费或管理费，以开发商的名义进行开发经营，所有的管理运作全部由委托人自行处理，开发收益归委托人所有。
123、一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者
A.正确
B.错误
正确答案：B
124、商品房建筑面积
正确答案：包括套内建筑面积和辅助面积，其中辅助面积又叫做公摊面积。
125、风险型决策的具体方法有（）
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
正确答案：ABC
126、得房率
正确答案：是指可供住户支配的面积与每户的建筑面积（包括共用部分面积）之比。得房率是买房的比较重要的一个指标，得房率既不能太低，也不能太高。
127、下列房地产投资项目评价指标中，属于属于动态盈利能力指标的有（）
A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值
正确答案：BD
128、商品房买卖合同中除了必要的提示和相应通用条款的外，还有（），由双方商定
正确答案：补充条款
129、房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。
A.15%
B.20%
C.30%
D.40%
正确答案：C
130、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）
A.房屋出租
B.房地产抵押
C.土地使用权转让
D.土地使用权出让
正确答案：D
131、房地产开发项目的市场定位策略主要有（）
A.产品差别化策略
B.服务差别化策略
C.人员差别化策略
D.形象差异化策略
正确答案：ABC
132、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）
A.文案法
B.观察法
C.访问法
D.问卷法
正确答案：BCD
133、关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
正确答案：AB
134、非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
135、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：
正确答案：国家土地管理局
136、一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。（）。
A.正确
B.错误
正确答案：A
137、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
正确答案：B
138、可行性研究报告中，一般不包括（）
A.封面
B.摘要
C.初步设计方案
D.附表
正确答案：C
139、已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。
A.年
B.半年
C.季度
D.月
正确答案：B
140、（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A.土地使用权的出让
B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨
D.土地使用权赠与
正确答案：A
141、房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
正确答案：ABC
142、房地产市场存在的景气循环的主要原因包括（）
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
正确答案：BCD
143、房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（）
A.租金收缴计划完成率
B.租金收缴率
C.欠租户发生率
D.陈欠租金收缴率
正确答案：B
144、房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（）
A.正确
B.错误
正确答案：A
145、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）
A.资金的时间价值表现为资金的增值
B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
D.资金的时间价值与投资利润率相关
正确答案：ACD
146、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）
A.通货膨胀风险
B.周期风险
C.比较风险
D.变现风险
正确答案：C
147、物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心
A.物业的保值增值
B.满足当前的租户和新租户
C.物业的安全
D.实现物业的管理目标
正确答案：B
148、我国规定了各类用地最高年限，具体为工业用地50年，商业用地（）
正确答案：40年
149、楼书
正确答案：又叫楼盘购房指南，即是对项目工程、房型产品的针对性书面纸质介绍。
150、为保护耕地，我国在“十一五规划”中将（）亩耕地红线列为土地的管理调控的国策
正确答案：18
151、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）
A.房屋出租
B.房地产抵押
C.土地使用权出让
D.土地使用权转让
正确答案：C
152、我国人均占有土地面积只占世界人均数量的29%，人均数更少，只占世界人均水平的（）
正确答案：0.43
153、对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下
A.0.4
B.0.5
C.0.6
D.0.7
正确答案：B
154、房地产开发公司
正确答案：就是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，取得房地产开发资质，专业从事房地产开发和经济的企业
155、国有土地使用权的出让应当采用招标、拍卖和（）的方式出让
正确答案：挂牌
156、落实开发资金是（）阶段的主要工作内容。（）
A.投资决策分析
B.前期工作
C.建设
D.营销
正确答案：B
157、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）
A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C.实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
正确答案：A
158、房地产估价报告通常由（）等组
A.估价委托书
B.注册房地产估价师声明
C.估价委托合同
D.估价结果报告
正确答案：BD
159、物业管理规约对（）具有约束
A.全体业主
B.物业承租人
C.借住在业主家的亲戚
D.物业建设单位和物业服务企业
正确答案：ABC
160、关于房屋存量的说法，正确的有（）
A.存量属于房地产市场的需求指标
B.存量单位可以是建筑面积或套数
C.存量可按物业类型分别统计
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量
正确答案：BC
161、房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程
A.房地产开发
B.获得土地后到全部工程竣工
C.从工程开工到工程竣工验收
D.从工程开工到项目租售完毕
正确答案：C
162、房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100%
A.开发商利润/总开发成本
B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C.开发商利润/总开发价值
D.正常经营年份的经营收入/总开发成本
正确答案：A
163、在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的（）。
A.人员推销
B.活动推广
C.营业推厂
D.公共关系推广
正确答案：B
164、编制房地产广告预算的基本方法有（）
A.目标任务法
B.消费者需求法
C.销售百分比法
D.销售人员规模法
正确答案：AC
165、房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的（）
A.先进性
B.可控性
C.社会性
D.适应性
正确答案：BD
166、某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，年折旧额为l440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A.0.81
B.0.84
C.0.8417
D.0.848
正确答案：B
167、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）
A.认知价值定价法
B.领导定价法
C.目标定价法
D.成本加成定价法
正确答案：C
168、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（）
A.40年
B.60年
C.50年
D.70年
正确答案：D
169、某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3500元／㎡。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（）元／㎡
A.3552.82
B.3563.00
C.3563.47
D.3574.16
正确答案：C
170、在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（）
A.被比较方案的投资额相同或相近
B.被比较方案具有相同的不确定因索
C.被比较方案的费用及效益计算口径一致
D.被比较方案具有相同的计算期
正确答案：CD
171、建设工程招标文件包括（）
A.投标人须知
B.合同专用条款
C.工程量清单
D.标底
正确答案：ABC
172、关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）
A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标
B.FIRR可以通过内*法求得
C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的
正确答案：BC
173、下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有（）
A.土地取得成本
B.经营成本
C.租赁收入
D.租售价格
正确答案：ABD
174、邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。
A.3个以上
B.5-10个之间
C.5个以上
D.3-10个之间
正确答案：D
175、房地产投资的缺点是（）
A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.抵销通货膨胀的影响
D.投资回收期较长
正确答案：D
176、下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是（）。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同具有过渡性
C.前期物业服务合同的有效期限应为三至五年
D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同
正确答案：C
177、下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（）。
A.合理原则
B.公开原则
C.费用与服务水平相适应原则
D.费用与支付能力相适应的原则
正确答案：D
178、某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0％，运营费用率为20％，该住宅的年净收益是（）万元
A.1.4
B.1.44
C.1.6
D.1.8
正确答案：A
179、下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（）
A.交易量增长率
B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比
D.房价收入比
正确答案：CD
180、房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。（）
A.适应性
B.对专业管理的的依赖性
C.位置的固定性
D.相互之间的影响性
正确答案：C
181、工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。
A.投资机会研究
B.预可行性研究
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
正确答案：A
182、房地产项目建设投资的工程费用不包括（）。
A.税金
B.土地使用费
C.间接费
D.直接费
正确答案：B
183、采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）
A.选取的报酬率偏低
B.预测的未来净收益偏大
C.估计的使用期限偏短
D.估计的运营费用偏大
正确答案：AB
184、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）
A.0.0375
B.0.075
C.0.15
D.0.1587
正确答案：D
185、在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（）。
A.项目建议书获批准
B.编制可行性研究大纲
C.项目机会研究
D.签订设计合同
正确答案：A
186、某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元／㎡。根据市场调查结果，80％的被调查者可接受的价格范围是6000―6500元／㎡，10％的被调查者可接受的价格范围是7000元／㎡以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元／㎡。该项目采用的主要定价方法是（）。
A.目标利润定价法
B.需求导向定价法
C.竞争导向定价法
D.比较定价法
正确答案：B
187、关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）
A.（P/A，i，n）
B.（A/P，i，n）
C.（A/F，i，n））
D.（F/A，i，n））
正确答案：B
188、某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（）。
A.实现预期利润
B.维护企业形象
C.维持市场占有率
D.维持营业
正确答案：D
189、等额本金还款抵押贷款方式的特征有（）
A.每月支付的本金均等
B.每月支付的利息均等
C.每月还款额先大后小
D.每月还款额先小后大
正确答案：ACC
190、房地产投资具有（）等特
A.投资品种的多样性
B.投资收益的稳定性
C.投资价值的附加性
D.投资变现的便利性
正确答案：AC
191、下列行为中，列入契税征收对象的有（）
A.国有土地使用权出让
B.土地使用权赠与
C.土地使用权交换
D.房屋使用权转移
正确答案：ABC
192、下列投资行为属于房地产间接投资的有（）
A.房地产开发投资
B.购买房地产开发企业的债券
C.房地产置业投资
D.购买住房抵押证券
正确答案：BD
193、净收益=潜在毛租金收入－（）+其他收入－运营费用
A.空置和收租损失
B.还本付息额
C.折旧额
D.所得税
正确答案：A
194、城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（）为主的集
A.畜牧业
B.商业
C.制造业
D.手工业
正确答案：BD
195、在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的（）原则
A.公开
B.公平
C.公正
D.诚实信用
正确答案：C
196、下列财产中，不得抵押的有（）
A.宅基地
B.土地所有权
C.集体土地使用权
D.乡镇企业厂房
正确答案：ABC
197、决定房地产需求量的一般因素有（）
A.房地产的价格水平
B.消费者的收入水平
C.消费者的偏好
D.相关物品的价格水平
正确答案：ABCD
198、项目竣工档案中的技术资料的内容包括（）
A.前期工程资料
B.土建资料
C.安装方面的资料
D.设计文件
正确答案：ABC
199、以下调查中，不属于不可控调查的是（）
A.市场容量调查
B.消费行为调查
C.市场环境调查
D.营销因素调查
正确答案：D
200、下列主体中，能被判定具备业主身份的有（）
A.房屋权属证书记载的房屋所有权人
B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶
C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人
D.房屋登记簿记载的房屋所有权人
正确答案：ACD
201、房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的（）等方面的资
A.外貌
B.倾向性
C.感觉
D.动机
正确答案：BCD
202、房地产贷款担保的形式有（）
A.保证
B.保险
C.质押
D.抵押
正确答案：ACD
203、征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有
A.农民个人
B.剩余劳动力安置单位
C.地上附着物所有人
D.农村集体经济组织
正确答案：D
204、集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权
正确答案：A
205、房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的
A.作用于房地产产品
B.形成增量房地产
C.使投资者拥有房地产
D.取得土地使用权
正确答案：B
206、在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（）。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
正确答案：C
207、下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（）。
A.官方统计资料中有关房地产的分析资料
B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料
C.来自主管部门和行业管理机构的资料
D.专业研究机构提供的相关资料
正确答案：B
208、可行性研究的作用有（）
A.是项目投资决策的依据
B.是筹集建设资金的依据
C.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
D.是编制下阶段规划设计的依据
正确答案：ABCD
209、房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（）。
A.有利于发挥销售专长
B.销售队伍建设成本低
C.销售策略调整快捷
D.销售效益好
正确答案：C
210、消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（）。
A.主体
B.动力
C.保障
D.结果
正确答案：B
211、房地产开发的4个阶段包括（）
A.投资机会选择与决策
B.前期工作
C.招标阶段
D.建设阶段
正确答案：ABD
212、某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、l60万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（）个
A.1
B.2
C.3
D.4
正确答案：D
213、房地产投资较一般投资，具有（）
A.相对较高的收益
B.投资回收期长
C.提高投资者的资信等级
D.良好的流动性
正确答案：AC
214、按用途的不同，物业可以分为（）
A.居住物业
B.商业物业
C.商业物业
D.出租物业
正确答案：ABC
215、在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（）。
A.业主大会
B.业主委员会
C.物业建设单位
D.物业服务企业
正确答案：C
216、在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（）的临界数值
A.由可行变为不可行
B.由低风险变为高风险
C.由敏感性弱变为敏感性强
D.由盈利变为不盈利
正确答案：A
217、下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（）。
A.互换的标的物必须都是建设用地使用权
B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权
C.互换后的建设用地使用权人不发生变化
D.互换的建设用地使用权应当是等值的
正确答案：B
218、房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（）。
A.所有权
B.使用权
C.处分权
D.收益权
正确答案：B
219、下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）。
A.抵押
B.出售
C.互换
D.赠与
正确答案：A
220、下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有（）
A.未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人
B.能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可
C.不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人
D.不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
正确答案：BD
221、某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（）。
A.生产观念
B.推销观念
C.市场营销观念
D.产品观念
正确答案：C
222、国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（）
A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利
B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要
C.国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同
D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任
正确答案：AD
223、在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（）。
A.承诺
B.议价
C.要约
D.邀约
正确答案：C
224、在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（）调研
A.经济环境
B.政治法律环境
C.区域环境
D.社会文化环境
正确答案：A
225、在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（）。
A.纵向部门
B.横向部门
C.纵向和横向两个部门
D.项目经理
正确答案：C
226、房屋开发费包括（）
A.建安工程费
B.“三通一平”费
C.拆迁安置补偿费
D.公共配套设施建设费
正确答案：AD
227、预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（）的方法
A.风险回避
B.风险组合
C.风险转移
D.风险自留
正确答案：C
228、进行房地产市场调研时，首先应明确（）。
A.调研人员
B.调研计划
C.调研目标
D.调研方案
正确答案：C
229、对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。
A.单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程
B.单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程
C.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程
D.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
正确答案：C
230、若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用（）。
A.净现值法
B.净将来值法
C.净年值法
D.净现值率法
正确答案：D
231、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与基准收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。
A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
正确答案：A
232、在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（）调研
A.市场行情
B.市场反响
C.市场竞争者
D.消费行为
正确答案：C
233、市场调查计划一般要包括（）
A.资料来源
B.调查方法
C.调查手段
D.抽样方案
正确答案：ABCD
234、投资者可以控制的风险包括（）
A.利率风险
B.政策性风险
C.资本价值风险
D.持有期风险
正确答案：CD
235、从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容
A.风险识别
B.风险估计
C.风险评价
D.风险应对
正确答案：A