从我国房地产立法的规定分析房地产登记的效力模式。

从我国房地产立法的规定分析房地产登记的效力模式。
正确答案：（1）我国房地产立法的有关现状我国的登记机关在对房地产进行登记时所依据的是分散在各个法律、法规中的登记规范。这些登记法律规范不但非常散乱，而且在内容上来看也有诸多矛盾。从法律属性上看，这些法律规范既有民法性质的《担保法》中的登记规范，又有行政法性质的《土地管理法》、《土地登记规则》等中的登记规范。从法律渊源上看，既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院及其下属部委制定的行政法规。由于缺乏统一的法律依据，加上各个部门法律过多地强调行政机关的管理职能和部门利益，使得房地产登记制度的法律规定互相交叉、冲突，影响了法律的权威性、严肃性，不利于房地产物权正常秩序的形成和发展。（2）我国房地产登记机关存在的问题我国目前的房地产产权登记分为土地产权登记和房屋产权登记。土地产权登记由土地管理部门办理，房屋产权登记由房产管理部门办理，存在“多头执政”的局面。土地管理部门和房产管理部门是两个不同的职能部门，且各自依据的法律也不相同。因此，我国房地产产权管理体制仍是实行土地产权登记发证。根据我国目前登记机关的现状，函待解决的问题有两个方面：其一是应该尽快实现登记机关的统一；其二是由什么性质的机关来统一负担登记职责。关于尽快实现登记机关的统一，也许有人会说，从我国的实际情况出发，形成“多头登记”有一定的合理性或不可避免性。但是我们必须看到这种情况所造成的弊端，统一我国的房地产登记机关，实为刻不容缓。（3）结合我国的实际和国外的有益经验应采取的制度①我国应采取契约登记制，该制度主要有以下优点：a.物权变动只依当事人的合意发生效力，登记只是受让人用以对抗第三人的必要条件，而非房地产物权变动的生效要件，可以充分尊重民事主体的自由之意思表示，保护其民事权利的隐私。b.减少登记所需的交易成本及社会成本。c.采取形式审查制，简化房地产物权变动手续，有利于物的流通。但是其最大的缺陷是对房地产物权的交易安全有很大的风险。②权利登记制和托伦斯登记制赋予房地产登记的公信力，并且登记机关对于登记之申请，采严格的实质审查制，保护了房地产物权交易的动态安全，但其也存在缺点：a.在实践中增加了房地产交易双方的交易成本。b.因为赋予登记可信赖度极高的公信力，必然要求具备较高水平和较高社会地位的登记机关和登记员，从而加大了房地产物权变动的社会成本。c.为避免审查错误，登记员必然拖延登记速度，影响了物的流通。d.强调登记的公信力，所以在某种场合下不可避免地会忽视对房地产的事实权利人的保护。