试论述运用假设开发法测算地价的前提条件以及测算的步骤。

试论述运用假设开发法测算地价的前提条件以及测算的步骤。
正确答案：前提条件：（1）土地最佳利用方式开发；（2）正确地预测了未来开发完成后的房地产价格；（3）稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规：（4）全面合理的厉地产投资开发和交易税费项目（5）长远、稳定的土地攻击计划；（6）完整、公开及透明度高的房地产资料数据库。步骤：（1）调查待开发房地产的基本情况，包括待开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、地块周边情况、地块基础设施通达程度等；（2）选择最佳的开发利用方式，确定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率等；（3）估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他费用的测算；（4）预测开发完成后的房地产价格，同时估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、销售税费及开发利润；（5）预算地价。可用公式表示为：地价=开发完成后的房地产价格一房屋开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润。