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房地产估价操作实务

1关于收益法适用的条件，下列叙述正确的是（）。
2判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。
3某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为75%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（）。
4某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价值为（）万元。
5某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3、，则三者关系是（）。
6关于收益法求取净收益的说法，下列错误的是（）。
7某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。
8运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
9有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（）。
10下列费用中属于运营费用的有（）。
11收益性房地产的价值主要取决于（）。
12某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的新增收益属于（）。
13城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
14某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为06，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。
15可获得收益越大，房地产的价值越高，反之，越低；可获净收益期限越长，房地产的价值越高，反之，越低；获得该净收益越多，房地产的价值越高，反之，越低。
16建筑物的经济寿命早于土地使用期限结束时，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
17某房地产的有效毛收入为10万元，运营费用为25万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为75%。
18下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
19某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率为22%，计算该建筑物的现值是（）元。
20某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
21某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元的贬值。
22某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。
23下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。
24某企业某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润为6%，则开发后的地价为（）元/m2。
25某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。
26某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费08万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。
27成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）。
28功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）。
29关于重新购建价格的说法，下列正确的有（）。
30在运用成本法时最主要的有（）。
31建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列选项中属于经济折旧的有（）。
32某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。
33在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。
34建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
35成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的办法。
36在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。
37假设开发法的基本原理是（）
38假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的（）的倒算。
39假设开发法在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的（）。
40下列关于假设开发法的表述中不正确的是（）
41（）一般能较准确地估算。
42在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
43当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
44运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，由该待开发房地产开发经营期的起点应是（）
45人们通常所说的三通一平是指（）。
46估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据（）的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。
47政府出让土地使用权的方式有（）
48假设开发法中预期开发后的楼价可用（）求取。
49假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（）
50开发利润测算只有在传统方法中才需要。
51在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。
52假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。