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不动产估价

19为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010 年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500 元/ m 2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和3% 。自2010 年2月1日起到 2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 05% ，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/ m2（）。

20获得估价业务的渠道有主动争取和被动接受两种。

21在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

22某房地产在2015年7月的价格为20000元/m2 ，现要调整为2015年11月的价格。已知该类房地产2015年5月至12月的价格指数分别为：994，948，966，1011，1093，1047、1033和1021（均以上个月为基数100），则该房地产2015年11月的价格为（）元/m2

23在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。

24在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。

25某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。（）

26当估价对象为干净的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。（）

27运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。

28下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。

29出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。

30评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。（）

31从估价角度出发，下列属于运营费用的是（）。

32已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于（）元/m2

33报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。

34收益法估价需要具备的条件是房地产未来的（）。

35运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。

36下列难以采用收益法估价的房地产有（）。

37收益性房地产的价值高低主要取决于（）。

38下列有关收益法测算的描述，正确的有（）。

39在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。

40下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。

41某住宅建筑面积为160 m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/m2和3500元/m2目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为（）万元。

42成本法的理论依据是（）。

43某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期，建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

44建筑物的物质折旧包括（）。

45建筑物重置价格的求取方法有（）等。

46导致建筑物功能折旧的原因可能是（）

47现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。

48某写字楼的土地取得成本8000 万元，建设成本6000 万元，管理费用800 万元，销售费用600万元，投资利息720 万元，销售税费为售价的6 %，销售利润率为16 %。该写字楼的价值为（）万元。

49后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。

50运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。

51下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）。

52某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。

53假设开发法的估价前提不包括下列（）。

54下列估价中宜采用假设开发法的有（）。

55在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

56动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。

57下列关于开发经营期的描述正确的是（）。

58只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。

59基准地价是城市土地市场的（）和公示性价格，通过定期公布向社会公布土地市场的有关地价水平及其变动趋势。

60基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（）密切相关。

61基准地价系数修正法是（）在估价实践中的具体应用。

62基准地价是国家调控土地市场的一种价格，也是一种市场价格。

63基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格。

64基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是（）

65在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途确定为（）

66基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正

67基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权（）价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

68级别或区域基准地价修正系数表的编制方法包括（）

69估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、权益和实物情况，分析影响估价对象价值的各种因素，说明估价的思路和采用的方法及其理由，说明估价的测算过程，参数选择以及（）

70估价期日是决定估价对象不动产价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日表示（）

71技术路线的错误主要是估价报告撰写中的（）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，他应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。

72估价报告应该全面、公正、客观、准确的记述估价过程和结论。因此在撰写过程中要避免发生哪些错误（）

73一份完整的估价报告通常由封面、目录、指委托函、（）及附件等部分组成。

74在估价过程中，确定估价结果后要撰写估价报告，估价报告要达到（）要求。

75在我国，单项房屋估价主要采用房地产估价报告的规范格式。不动产整体估价和单项土地估价主要采用土地估价的规范格式。

76宗地价格评估报告的组成不包括基准地价分析。

77综合性评估案件适用定型式评估报告书。

78房地产估价的最终结果，是估价师提供给委托估价方的产品，是具有一定法律效力的文件。

79智慧树知到《不动产估价》章节测试答案

80不动产估价最初的目的就是为（）服务，以保证税赋的公平性。

81在土地估价的原则中，（）原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。

82不动产估价需要专业人员进行，这类专业人员被称为估价师。（）

83不动产估价中的均衡原则，是指构成不动产的内部各要素的配置应当均衡（合乎比例）。

84不动产估价是指不动产拥有者、未来的买者、管理机构、信贷机构、征税机构和其他的个人或机构等出于不同的目的和需要，对不动产经济价值进行的测算。（）

85下列选项中，属于资深的估价学会会员所具备的资控的是（）。①良好的候选会员；②年龄在28岁以上；③年龄在25岁以上；④通过有关的考试；⑤通过学会的考试；⑥估价实务经验在五年以上；⑦经学会分会推荐⑧提交两份优秀的估价报告书，其中一份须是收益性不动产的估价报告；⑨提交优秀的估价报告；⑩是全国不动产同业公会会员；由学会认定其为不动产估价专家。