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估价

17甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

18土地估价报告应由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构。

19W省A市B土地估价有限责任公司自2004年成立以来，全面开展了各种估价类型的土地估价业务。2006年5月，为有效提高估价水平，一是招聘了张某、刘某等十名已毕业多年的大学生，充实估价队伍，并创造条件地鼓励他们报考土地估价师考试，2006年张某、刘某等三名同志通过了当年的土地估价师执业资格考试。据此背景，请回答以下问题B土地估价有限责任公司土地估价师执业资格考试报名人员中，有下列（）情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效。

20不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况

21接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。

22鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。

23估价目的不同，估价的依据，估价应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价对象的范围也不相同。

24房地产估价原则可以使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价作业时间下的估价结果具有相近性。

25若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（）。

26在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象等情况，从（）等方面，衡量是否承接该估价业务。

27下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。

28委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。

29一个估价项目完成后，应保存的估价资料包括（）。

30二级资质房地广估价机构，能承接的估价业务是（）。

31房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的有（）。

32为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循的原则？

33估价委员会由（）组成，包括（），他们均应是地产估价和其他资产估价方面的专家，在税收估价中应包含（）。

34估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。

35为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）等进行估价。

36估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。但是房地产估价结果可能不是现时的估价时点的价值。

37实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。

38在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

39根据土地估价原则，（）应成为估价的主要依据。

40利用路线价估价法估价的具体程序应为（）

41土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。

42土地估价机构是组织实施土地估价的单位，一般有（）等形式。

43与一般估价相比，土地估价具有一定的特殊性，土地估价必须依据土地估价特定的原则，这些原则充分考虑了土地的（）。

44估价人员不得对自己拥有的土地使用权进行估价。

45估价期日是指估价结果对应的日期。

46有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价，这种估价结果对外具有法律效力。

47估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有（）。

48估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有（）。

49为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（）。

50路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。

51路线价估价法不能在以下那种估价业务中使用（）

52土地估价方法中的基本估价法有（）。

53关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度（）

54在土地估价实务中，选择估价方法主要根据（）确定。

55专业工程暂估价不分专业，按有关规定进行估价。

56在土地估价法中，以下属于基本估价法的有（）。

57土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是（）。

58在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（）四者的内在联系。

59注册土地估价师在从事土地估价中介业务中禁止下列行为：

60下列选项中，属于资深的估价学会会员所具备的资控的是（）。①良好的候选会员；②年龄在28岁以上；③年龄在25岁以上；④通过有关的考试；⑤通过学会的考试；⑥估价实务经验在五年以上；⑦经学会分会推荐⑧提交两份优秀的估价报告书，其中一份须是收益性不动产的估价报告；⑨提交优秀的估价报告；⑩是全国不动产同业公会会员；由学会认定其为不动产估价专家。

61标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用（）进行估价。

62宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是（）。

63假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？

64某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中（）是错误的。

65房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示（）。

66一级资质房地产估价机构须有（）名以上的专职注册房地产估价师。

67采用收益法估价时，可能导致估价结果偏低的因素有（）。

68采用收益法估价时，可能导致估价结果偏高的原因有（）。

69用市场价值法对普通公司估价时，最常用的估价指标是（）。

70《海关估价协议》规定的应首先使用的估价方法为（）。

71房地产估是根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。（）

72房地产估价是指房地产估价师（），对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

73下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

74古书画的估价除遵循古玩估价的一般原则外，还要遵循（）的原则。

75在古书画估价过程中，估价从高到低排列顺序正确的是（）。

76《房地产估价师职业资格制度规定》所称房地产估价师，是指通过国家职业资格考试取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书（以下简称房地产估价师职业资格证书），并经注册后从事房地产估价（含土地估价）业务的专业技术人员。

77财务估价的方法包含客观估价法和主观估价法两类。其中客观估价法更倾向于人为的判断。

78估价时点就是估价日期。

79在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

80在估价过程中，确定估价结果后要撰写估价报告，估价报告要达到（）要求。

81运用残余估价法估价建筑物的前提条件是（）。

82任何一个估价项目都有估价目的（）。

83关于股票估价与债券估价模型的表述中，正确的有（）。

84一般估价法仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法可同时对城乡大量总地进行估价（）

85不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

86房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。

87当估价对象具有潜在的开发价值时，（）几乎是惟一实用的估价方法。

88专业工程的暂估价应是综合暂估价，包括（）。

89下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是（）。

90对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。

91某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。火灾给该商铺房屋造成直接损失为（）。

92对在建工程的估价，可采用比较法估价。

93房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。

94为评估出公平合理的价值，估价人员应本着下列假设进行估价（）。

95进行征地补偿估价时，估价的内容不包括（）。

96下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。

97房地产估价作为估价行业主体的原因包括（）。

98房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。

99不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。

100房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。