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房地产评估

1某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为85%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。
2某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天35元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为（）。
3某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。
4成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是（）。
5从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。
6从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自已开发建造。
7下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。
8重置价格，是采用（）时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照（）的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。
9重建价格，是采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的必要支出及应得利润。
10在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造困难的建筑物的估价。
11（）适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。
12重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是（）的体现。
13由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。（）
14资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）
15只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（）估价。
16成本法特别适用于（）的房地产的估价。
17单纯建筑物的估算通常采用（）。
18在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常是采用（）。
19在现实中，房地产的价格直接取决于其（），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。
20运用成本法估价，需要懂得（）。
21在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由（）构成。
22从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（）分开，不能算做（）。
23成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
24房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
25开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不高。
26开发利润是开发商所能获得的实际利润，而不是开发商所期望获得的利润
27同一个开发项目利润，采用不同的计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果是不同的
28对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地益也没有。
29基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。
30在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。（）
31土地估价师在采用基准地价修正法评估中，需要进行年期修正。评估土地为商业用途，设定年期为20年，商业用途基准地价为1000元/m2，土地还原利率为6%。经年期修正后的地价为（）元/m2。
32某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原利率为8%，则该宗地使用年期修正系数为（）。
33基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）
34基准地价系数修正法是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。（）
35基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度关系不大；（）
36在确定有路线价标准的地价区段，区段划分方法以（）为界线
37一般来说，里地的单价按路线价的（C）成计算。
38同一路线价区段的划分应是（）
39确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求
40（）法则将标准深度100英尺4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%。
41最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。
42估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元／m2。
43路线价估价法四三二一法则中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的（）
44某宗临街深度为48m(即100英尺）、临街宽度为2000m的矩形土地，总价为12192万元。请根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为1524m(即50英尺）、临街宽度为2000m的矩形土地的总价。
45关于中心地六边形服务范围的叙述，错误的是（）
46关于中心地的叙述正确的是（）
47关于中心地与其服务范围的关系，叙述正确的是（）
48荷兰人在规划圩田居民点时尽可能将高一级居民点设置在（）
49甲中心地和乙中心地是等级相同并相邻的，它们的服务范围是（）
50收益法适用的条件是房地产的（）。
51收益法的理论基础是（）。
52甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。
53某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。（）
54某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重新购建价格。
55工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于（）的建筑物的估价。
561、某建筑物的土建工程直接费为780元/m2(其中人工费为130元/m2)，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为5%。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/m2。
57假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（）。
58在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独
59在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（）。
601、有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为５km2，适宜进行五通一平的开发后分块后有偿转让，可转让土地面积的比率为65%，附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的单价为1200元/m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里8亿元，贷款年利率为6%，投资利润率为12%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。试用静态分析法估算该成片荒地的总价和单价。
61在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
62关于假设开发法的动态分析中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。
63某旧厂房的建筑面积为8000m2，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成超市出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1200元，装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面积4200元，销售税费为售价的6%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为10%）。
64某在建工程开工于2018年3月1日。总用地面积5000m2。规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200m2元/。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2019年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出
65需要评估一宗七通一平熟地2019年9月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3
66一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。
67梯形宗地以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其具体形状进行加价或减价补正（）
68逆三角形不是按照临街地深度指数表，而是比照袋地计算其单价（）
69诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。
70下列房地产中，通常情况下，价格对楼层影响最为敏感的是（）。
71某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。
72某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。
73年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命，有效年龄或（）之间关系的基础上。
74一个房屋六成新，则可判断该房屋的新旧程度是（）。
75成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定出建筑物的（），直接求取建筑物的现值。
76某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）。
77某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（）
78某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡
79某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的35%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。
80当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（）
81某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。
82营业房地产净收益的计算的特点。
83与租赁收入测算净收益的区别？
84估价上的折旧是各种原因所造成的价值减损，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差距，扣除折旧即是（）。
85外部折旧又称经济折旧，是指（）本身以外的各种不利因素所造成的其价值减损。
86路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定（），求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上的地价
87路线价是（）
88路线价法与一般的比较法存在不同，区别点不包括下列（）。
89运用路线价法估价的前提条件是（）。
90路线价法实质上是一种（）
91在路线价法中需要进行适当的调整，这些调整实际上为（）
92关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。
93路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较案例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正（）
94一般估价法仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法可同时对城乡大量总地进行估价（）
95标准深度的连线被称为（）
96设定的标准深度，通常是路线价区段内各宗土地深度的（）
97里地线是与街道平行的直线，里地线与街道之间的距离即是标准深度。（）
98在街道与里地线之间的土地，称为临街地，里地线以外的土地称为里地，在里地线内不直接临街的土地即是袋地。
99街角地是指两条街道正交，位于其夹角之间的地块。
100街角地中，一宗土地的正街是指路线价较高的街道，旁街是指其中路线价较低的街道。如果两条街道的路线价相等，则以使用宽度较大的街道为旁街，宽度较小的为正街。
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