毛收入

2某房地产的有效毛收入为10万元，运营费用为25万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为75%。

3某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为85%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。

4与租赁收入测算净收益的区别？

5公司所得税的征税对象是公司的（）。

6某校在校生为12000人，据抽样调查，有20%的学生常在校外用餐，若平均每人月餐费支出为350元，用点估计推算，该校食堂每月餐费毛收入为（）。

7某校在校生为12000人，据抽样调查，有20%的学生常在校外用餐，若平均每人月餐费支出为350元，用点估计推算，该校食堂每月餐费毛收入为420万元。（）

8直接影响净运营收益的项目有（）。

9净运营收益的表达式是（）。

10下列关系式中表述正确的有（）。

11从（）中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。

12房地产置业投资的现金流分析中，有效毛收入的表达式是（）。

13检验物业可获利能力的主要方法是采用收支平衡点分析，当毛收入超过收支平衡点时，物业就会有正的获利。（）

14检验物业可获利能力的主要方法是采用资本收益率分析，当毛收入超过收支平衡点时，物业就会有正的获利。（）

15请处囊中（政治经济学词语）

16够十分就录取（政治经济学词语）

17绝对对租的来源是（）

18列车运营质量指标中的经济指标包括（）。

19检验物业可获利能力的主要方法是采用（），即使得毛收入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租出比率（），当毛收入超过时，物业就会有正的获利。

20某校在校生为12000人，据抽样调查，有20%的学生常在校外用餐，若平均每人月餐费支出为350元，用点估计推算，该校食堂每月餐费毛收入为420万元（）

21某校在校生为12000人，据抽样调查，有20%的学生常在校外用餐，若平均每人月餐费支出为350元，用点估计推算，该校食堂每月餐费毛收入为420万元。

22下列可以采用资本化率直接转化为房地产价值的收益种类有（）。

23某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元，年运营费用为12万元。假设该房地产的报酬率为9%，则其收益价格为（）万元。

24忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是（）。

25假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入是指（）。

26某商场的年有效毛收入为2143元／m2，运营费用为有效毛收入的30％，假定资本化率为8％，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为（）元/m2。

27百分比租金通常是以（）为基础计算。

28关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。

29某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为05%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。

30有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。

31具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。

32基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别？

33实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么？

34求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

35—幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。

36张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50平方米的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为118万元，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/平方米，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。

37收益性物业管理中净经营收入可按公式（）求得。

38某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

39下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，错误的有（）。

40对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。

41有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。

42某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

43下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。

44下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

45从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入是（）。

46某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。

47某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

48一般而言，某户家庭的恩格尔系数越大，说明该户家庭（）

49保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。（）

50将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。（）

51最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。（）

52可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）。

53房地产租赁经营的有效毛收入（）。

54一项全球范围的调查显示：近10年来，烟者的总数基本保持不变；每年只有10%的吸烟者改变自己的品牌，即放弃原有的品牌而改吸其他品牌；烟草制造商用在广告上的支出占其毛收入的10%。在Z烟草公司的年终董事会上董事A认为，上述统计表明，烟草业在广告上的收益正好等于其支出，因此，此类广告完全可以不做。以下构成对董事A的结论最有力的质疑是（）

55一项全球范围的调查显示：近l0年来，吸烟者的总数基本保持不变；每年只有10%的吸烟者改变自己的品牌，即放弃原有的品牌而改吸其他品牌；烟草制造商用在广告上的支出占其毛收入的10%。在z烟草公司的年终董事会上，董事A认为，上述统计表明，烟草业在广告上的收益正好等于其支出，因此，此类广告完全可以不傲。下列哪项，构成对董事A的结论的最有力的质疑？

56一项全球范围的调查显示：近l0年来，吸烟者的总数基本保持不变；每年只有10%的吸烟者改变自己的品牌，即放弃原有的品牌而改吸其他品牌；烟草制造商用在广告上的支出占其毛收入的10%。在z烟草公司的年终董事会上，董事A认为，上述统计表明，烟草业在广告上的收益正好等于其支出，因此，此类广告完全可以不傲。下列哪项，构成对董事A的结论的最有力的质疑？（）

57一项全球范围的调查显示：近10年来，吸烟者的总数基本保持不变；每年只有10%的吸烟者改变自己的品牌，即放弃原有的品牌而改吸其他品牌；烟草制造商用在广告上的支出占其毛收入的10%。在Z烟草公司的年终董事会上，董事A认为，上述统计表明，烟草业在广告上的收益正好等于其支出，因此，此类广告完全可以不做。以下哪项，构成对董事A的结论的最有力的质疑？

58检验物业可获利能力的主要方法是采用（），即使得毛收入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租出比率（），当毛收入超过时，物业就会有正的获利。

59某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

60某房地产的土地使用年限为50年，至今已使用了8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元；年运营费用为12万元。假设该房地产的报酬率为9%，则其收益价格为（）万元。

61某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收入为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为82％，该宗房地产的收益价格为（）万元。

622006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？2确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？3确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

63基于以下题干，回答问题：一项全球范围的调查显示：近10年来，吸烟者的总数基本保持不变；每年只有10%的吸烟者改变自己的品牌，即放弃原有的品牌而改吸其他品牌；烟草制造商用在广告上的支出占其毛收入的10%。在Z烟草公司的年终董事会上，董事A认为，上述统计表明烟草业在广告上的收益正好等于其支出，因此，此类广告完全可以不做。董事B认为，由于上述10%的吸烟者所改吸的香烟品牌中几乎不包括本公司的品牌，因此，本公司的广告开支实际上是笔亏损性开支。

646年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。问：该办公楼的收益年限为（）