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地价

317土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：①房地产市场供求关系基本平衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30%；②实行土地出让限户型、房价和地价政策；③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%；④普通商品住宅价格涨幅同比上升8%。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是（）。

318依《国土资源听证规定》的有关规定，下列行为中，（）不需听证。

319基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域和（）差异造成的。

320关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是（）。

321目前我国需建立的地价管理制度主要有（）。

322估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。

323地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9％，乙为7％，甲的城市建设用地面积增长率为7%，乙为5％。根据这一情况分析，以下判断中（）正确。

324按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地价评估应反映（）。

325关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的是（）。

326在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为（）。

327在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是（）。

328在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元／年，市场租金标准为6万元／年。通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是（）。

329在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是（）。

330某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是（）。

331制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的（）。

332虚报、瞒报土地成交价对土地市场的影响主要表现为（）。

333某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公（写字楼）用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。对此规定，以下判断不正确的是（）。

334某城市，一级土地住宅用地的基准地价相当于三级土地住宅用地基准地价的1.5倍，从统计学看，该指标属于（）。

335按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括（）。

336经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（）。

337在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况。除标准厂房用地外，工业用地估价可选用（）、成本逼近法等估价方法。

338地价主要有市场结构决定。

339明确基准地价的构成，是要明确基准地价包含的内容，如土地使用权出让金、市政配套费、拆迁补偿安置费等。

340还原率的种类包括（）

341基准地价系数修正法：是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

342评估基准地价需要用模型进行的，应根据土地等级、土地收益以及地价的优先条件，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基础地价。

343运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。

344某待估宗地所处区域基准地价为500元／平方米，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估该宗地地价为（）元／平方米。

345运用收益还原法测算地价时，未来各年的预期收益不一定相等。

346地租是地价的基础和出发点，地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。

347基准地价系数修正法的基本原理是采用（）

348下面是关于土地估价假设条件的说法，（）属于假设条件应说明的范围。

349土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正。评估土地为商业用途，设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元／平方米，土地还原利率为6％。经年期修正后的地价为（）元／平方米。

350基础设施建设周期较长，因此（）

351根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（）。

352在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：（）

353下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是（）。

354基准地价的特点为（）。

355某市基准地价的估价期日为2000年7月1日，据市场调查自2000年7月1日至2002年10月1日间地价每月递增1%，若评估2002年10月1日的地价水平，则以2000年7月1日为基期的定基地价指数应取（）。

356根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（）。

357根据《城镇土地估价规程》，基准地价工作底图为（）。

358关于土地价格，说法正确的有（）。

359在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次（通常是从好到差排序），再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。

360建立我国的基准地价、标定地价定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。

361根据评估目的的不同宗地地价可分为（）。

362在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是（）。

363地价是在土地所有权或使用权流转的基础上产生的。

364（）是土地管理的基础。

365根据《农用地估价规程》，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（）。

366住宅用地基准地价的期日修正系数应该是（）。

367下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有（）。

368采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20％。根据上述条件回答：开发商的利润额为（）万元。

369如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/m2和300元/m2，标准样点地价的平均值分别为860元/m2和1650元/m2。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。

370用路线价估价法评估地价，除对宗地进行深度修正外，还应进行（）等。

371深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，（）相对程度的表格。

372我国目前主要的地价管理政策有（）。

373样点P的实际交易地价（按无限年期算）为（）元/m2。

374在计算期日修正时，可以采用（）的变动率来进行分析。

375目前主要的地价管理政策有（）。

376土地使用权招标出让的特点是政府对地价等不易控制，灵活性大，土地成交价往往较低，在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。

377计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地段。

378市区一工厂由于产业结构案调整欲与外商合建商场，利用市场比较法进行土地资产评估时，下列中（）为最佳比较案例。

379房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。

380市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有（）。

381路线价估价法是依据路线价，再配合（）和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

382城镇基准地价成果提供了（）两方面的地价数据。

383采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

384（）是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。

385运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。

386采用市场比较法评估地价时，下列（）因素属于区域修正因素。

387地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按（）分别绘制。

388下列因素（）不是影响地价的区域因素。

389进行标定地价评估时，首先要（）。

390作为地价体系中最关键的参考指标，（）反映的是地产市场的现实。

391采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。根据上述条件回答下列问题。开发商的利润额为（）万元。

392路线价估价法认为，土地价格的高低，随其临街深度的增加而（）。

393国土资源部组织城镇土地定级估价技术指导组对各地基准地价评估成果的全面检查。

394基地地价评估要求样点资料具有条理性。

395某城市四级工业用地基准地价为300元／平方米，设定的土地开发状况为四通一平（上水、下水、通电、通讯和场地平整），若增加供气、供热将使地价分别增加40元／平方米，30元／平方米，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到（）元／平方米。

396采用点数表示路线价的优点是（）。

397在新区的控制性详细规划中，影响地块容积率的主要因素有（）。

398一般来说，离开街道距离越远，地价变化（）。

399幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的（）。

400某一宗地地价指数在1994年5月为100，地价为1000元/平方米，在之后的前半年，地价指数每月在前一个月的基础上递增1个百分点，后半年则每月递增1.5个百分点，则1995年5月该宗地地价为（）元/平方米。

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