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还原法

128某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地机构对涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为06。根据以上资料，回答51～55小题的问题。A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法的评估结果为1320元／m2，收益还原法的评估结果为970元／m2，可以确定最终评估结果的方法有（）。

129若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为（）。

130土地估价方法中的基本估价法有（）。

131收益还原法的理论依据是（）

132采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（）。

133利用收益还原法求算地价时，下列中（）不是总收益产生的形式。

134土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（）估算土地价格。

135假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（）。

136现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1993年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：

137关于收益还原法的适用范围正确的是（）。

138预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。

139对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：收益还原法1030元／平方米，市场比较法1000元／平方米，假设开发法990元／平方米。按当地土地市场的实际情况和土地估价实务经验，各方法试算结果对最终估价结果的重要性程度分别为：收益还原法30％，市场比较法50％，假设开发法20％。则该宗地土地价格可确定为（）。

140采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源主要包括（）

141收益还原法评估结果的准确性主要取决于（）准确程度。

142运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。

143运用收益还原法测算地价时，未来各年的预期收益不一定相等。

144对估算机器设备的成新率，常用的方法有（）

145就单台机器设备评估而言，主要采用的基本方法有（）

146从理论上讲，收益还原法中采用的还原率，应等于与获取纯收益具有同等风险的（）的获利率。

147收益还原法求得土地价格通常称为（）。

148收益还原法可用于（）。

149收益还原法是将待估农用地未来各期正常年（），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用价格的一种方法。

150采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取（）作为估价依据。

151在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。

152市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。

153采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来如化趋势，一般采用（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

154运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。

155剩余法评估中，确定开发完成后不动产价格的方法有（）。

156从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。

157剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。

158采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益是应取（）。

159采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为（）万元。

160适用于对大批量宗地进行估价的方法有（）

161下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是（）

162商业用地评估不宜使用的评估方法是（）

163剩余法可用于（）评估。

164机场、码头用地在收益还原法评估中不需考虑垄断地租修正。

165承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。

166收益还原法的关键是还原利率的确定。

167评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。

168替代原则可以在（）估价方法中得以应用。

169采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用（）和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

170现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：

171基础设施用地评估可以选用的估价方法有（）

172基础设施用地估价不适宜采用（）。

173采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。

174理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。

175商业用地，宜采用（）估价。

176评估工业用地时，由于无法得到收益资料，因此一律不能用收益还原法。

177采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。

178收益还原法里用到的收益是指客观收益。

179应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。

180剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有（）。

181下列选项中，（）是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

182属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是（）。

183若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。

184不动产价格确定的方式包括（）。

185评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选（）。

186下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（）

187地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。

188在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件（）。

189贡献原则是关于部分（）的应用。

190收益还原法主要技术参数确定中应注意（）

191下列选项中，（）只适合于市场发达，租赁案例丰富，估价对象与租赁实例相关程度合适的情况。

192下列不动产价格确定的方式中，（）更适合待开发土地假设性不动产价值的确定。

193基本估价方法分为：收益还原法、（）、剩余法和成本逼近法。

194在特殊情况下，工业用地也可采用（）。

195评估对象土地上有建筑物时，评估土地价格可采用的方法？

196利用收益还原法评估土地或房地产的价格，影响评估结果最大的一个因素是（）。

197收益还原法具有严格的理论基础，（）是收益还原法的理论依据。

198收益还原法的特点？

199根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格？

200在确定环境治理措施方案时，其废水污染治理的方法包括（）。

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